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和美国相比,中国物流仓库储藏市场的差距在哪里?

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2016-12-08  沈阳厂房网

 

中国物流仓库储藏行业正在迎来一段关键期——机遇和痛点并存:电商行业的飞速蓬勃发展,使得行业发生了翻天覆地的变化并将继续快速扩张,另一方面,海量新增需求也带来了巨大的挑战。

 

中美两国物流对比

 

对于一个蕴含无限潜力的新兴市场来说,成熟市场的发展经验值得借鉴和思考。为此,仲量联行对比解读中美两国物流行业,通过全面地比较各自的发展情况、相同点和差异所在,力求更客观地呈现国内物流仓库储藏行业的现状以及需要克服的痛点。

 

消费升级催生物流进化

 

对于中美两国来说,2016年的物流仓库储藏市场基本面均处于相对稳定的状态,但其他数据方面的差异仍然较大。

 

首先看美国市场。虽然行业进入门槛比较高,但是基本面的强劲还是吸引了越来越多的投资者 。根据仲量联行数据,美国仓库储藏物流市场2016年前三季度的净吸纳量达到163,220,190平方英尺(约15,163,651平方米),第三季度末的空置率仅为5.9%,处于16年来的低点。持续稳定的需求和低空置率推动租金在第三季度末达到每平方英尺每年5.15美元。

 

因此,美国的此类资产类别能够抵御波动,即使在不确定的经济环境下,也能继续吸引投资。对工业资产的渴望仍然盛行,并在持续扩大。

 

再看国内市场。以最具代表性的国内最大的市场上海为例,随着一系列项目相继竣工,其2016年非保税物流仓库储藏总体量已接近500万平方米,而空置率仅为10.8%。尤其是在今年第三季度,净吸纳量创历史新高。

 

中国物流市场虽然在不断扩建,但国内的土地资源并不如国外丰富,面对需求量激增的电商及第三方物流市场,空置率将逐步下降,目前一些城市租金滞涨的状态并不会持久。

 

核心市场抢占进入白热化

 

美国物流市场百家争鸣,而中国则是几家独大,这让两国物流地产发展存在不小差异。

 

由于许多工业投资者在2015年的超额投资,美国物流核心市场竞争激烈,大家趋之若鹜。持续的租金增长和可用资产的稀缺,进一步促进今年整体估值增长。一些投资者转而开始考量区域次核心市场,在那里寻找灵活性更大的资产。

 

据仲量联行观察,西雅图贝尔维尤在过去一年吸引的投资就接近6亿美元,其他市场如南佛罗里达州(迈阿密)和华盛顿特区也继续受到投资者的青睐。同时美国市场上可以看到有很多的单一资产交易,在2016年单一资产额与资产包交易额差不多3:1的比例。

 

这点在国内同样得到印证。2016年初上海进出口市场曾出现短暂疲软,后立马上升好转,电商行业也盛况空前,这些进一步增加了投资者对于物流市场的兴趣,导致收益率持续下降。

 

上海土地资源的有限与市场需求的不断上涨,再加上工业用地使用权从50年减少到20年,使得上海物流仓库储藏市场的准入门槛越来越高,因此昆山、嘉兴、太仓等卫星城市蓬勃发展起来,成为众多投资者以及企业的高性价比选择。尤其是昆山,其租金表现正以高增长率直追上海。

 

值得一提的是,中国自去年底今年初也开始涌现越来越多的整栋交易案例,而以往盛行的公司层面交易逐渐减少。这表明中国物流地产投资市场也正逐渐走向成熟。

 

管理运营效率是关键

 

对于物流地产而言,管理运营效率是关键。以亚马逊为例,2012年亚马逊以7.75亿美元收购了Kiva系统,机器人的使用让亚马逊的作业效率提升了2-4倍。机器人的积极广泛运用减少了物流运作设施员工的数量,尤其是在美国这种劳动力价格较高的国家。

 

中国也引入了Kiva系统,但普及率并没有国外这么高。这归结于三个方面:

 

第一,国外仓库多为单层,层高较高,在12米以上,便于机器人的行动;而国内由于场地因素,多为旧厂房改建,多层为主且层高偏低,对机器人的作业造成困难;

 

第二,国外电商良好的前端物流分类编组习惯让机器人在程序编程上获得了极大便利;而国内的物流发展较为仓促,尚未形成完善的体系,影响使用效率;

 

第三,国内劳动力相对低廉,并且灵活性高,出错率可控,所以还是普遍由人工进行分拣。

 

机器取代人力劳动,显然是未来的趋势,这一点在淘宝天猫及菜鸟的仓库里已经可以看到。“越来越高效、自动、精确”将成为物流仓库储藏未来发展的关键词。

 

物流园租赁也需前瞻性

 

对比中美物流市场,仲量联行发现,美国租户通常会提前做好物流仓库租赁的相关准备,并提前选择专业的代理商,进行谈判预定,有效避免风险。而国内很多企业经常发生的状况是:在租赁到期或者货品急需入仓前,都还没有选定签署好仓库,导致在价格、区域选择上陷于被动。

 

对此,仲量联行建议,国内的电商行业、第三方物流、传统零售业以及制造业等,应该将物流租赁计划纳入企业整体布局的一部分,做好准备提前考察,并选择专业的代理公司,能规避很多后期烦恼。

 

毫无疑问,物流仍然是朝阳行业,进出口的加剧、贸易往来、电商的发展等都将成为长久的强心剂,而资源有限的难题同样摆在面前,矛盾点显而易见。对于企业来说,从实际需求出发,提高运营管理效率,并提前做好预判,借助专业力量,同样是企业竞争力的重要组成部分。