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上海宣布停止审批公寓式办公项目,背后角力八天后才公布的原因解密

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2017-05-18  沈阳房产网

 

5月17日下午,上海市住房和城乡建设管理委员会官方网站发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对近期广受关注的类住宅清理整顿工作进行了明确。

意见提出:“上海将停止审批公寓式办公项目,并重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目, 要重新审图,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。”

上述意见最核心的内容,就是详细区分了存量和增量的区别,采取了不同的对待标准,也就是说明“原有存量成为事实,后续增量严格禁止,存量成为绝版,增量挡在门外”。

上海意见给当下各方瞩目的商改住一个各方妥协的新方案,为其它城市提供了可以参考的榜样,也就是采用了区分存量和增量的区别对待方式,给刺激这一社会矛盾的焦点提供了稳定社会的基石性方案。

而上海这一方案的出台,显示城市管理者的智慧,可以说是管理者慎之又慎的综和平衡的抉择。这一点从发布本次意见的时间上就能看出。

本次意见的官方发布公告显示五月九号就已经由相关部门发文通过,但是直到五月十七号下午才正式宣布,并且是是由上海市应勇市长亲自发布并做了解释工作,显示对这一意见的高度重视。


八天后由市长亲自发布,为什么迟到了八天,对比以前都是马上审批马上发布马上执行,这次意见在内容上高度平稳,平衡存量和增量差异化方案,在时间上反复酝酿,背后一定是各级领导的全盘利益平衡,更重要的是在这八天发生了太多不平凡的事:

1. 在这八天,北京市住建委接待了多起集体上访群众,由商改住引发的社会矛盾一触即发。

2. 5月9 日,江西省人民政府下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》(下称《意见》)。《意见》提出,允许非住宅商品房项目调整转型。允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途、规划条件;允许未开发房地产用地和已建成非住宅商品房按规定转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。进一步降低非住宅商品房交易和经营成本,鼓励企业或个人购买非住宅商品房。


购买非住宅商品房的,可由当地财政部门给予一定的购房补贴。市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。允许将商业办公用房改造成公寓,在符合消防、环保、安全等有关法律法规、技术标准的前提下,允许将商业办公用房按规定改造成商业用途公寓(SOHO)。对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道,按照民用住宅收费标准收取水、电、气费用。银行业金融机构要加大对房地产开发企业的融资支持,在风险可控的前提下,要对房地产开发企业的正常融资给予支持,加大对个人购买非住宅商品房的贷款支持。

3. 深圳坪山政府在线官网5月12日公告显示,将按照建筑物实际用途配置相应的基础设施,从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系,先行先试统筹配备公共基础设施。不过昨天这一公告已经被撤销,给政府公告的严肃性造成伤害。

4. 举世瞩目的“一带一路”国际高峰论坛在北京隆重召开,这是截至目前中国举办的最高级别的国际性会议,创纪录的汇集了29个国家的元首和领导人,70多个国际组织和130多个国家的领导人或代表参加本次会议。

所以,在“一带一路”会议结束后马上由上海宣布商改住最新指导意见,就显示最高决策层急于消除这一不稳定因素带来的诸多负面影响。当然也给因城施策大框架下各个城市化解房地产库存的政策把握指明了方向,那就是稳定是压倒一些的最核心因素。

让我们再来看看上海具体意见的表述,高举大棒是为了维护政府政策的尊严,小心轻放就是决策层智慧的高明。需要指出的是,文中那些“如果再犯小心打断你的腿”的表述中千万不要纠结打断你的腿,因为下不为例说法根本不是给老百姓听的,而是给政策制定者听的!

 

以下是全文:

沪建房管联〔2017〕400号

关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见


各有关单位:

近年来,商业办公项目开发过程中,不按规划批准的建筑物使用性质进行建设,擅自改变房屋结构、设施设备,改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生,这些行为违反规划和建设管理等法律、法规,扰乱房地产市场秩序,严重影响公共安全,滋生社会治理隐患。为遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为,维护房地产市场秩序和购房人合法权益,现就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,提出如下意见:


一、本市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组,由市住房城乡建设管理委牵头,市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市商务委、市经信委、市城管执法局、市金融办、 市政府法制办、市政府新闻办等部门参加,负责指导、协调、 推进全市商业办公项目清理整顿工作,健全商业办公项目长效管理机制。各区政府要按照全市清理整顿工作要求,结合本区实际,建立相应工作机制,组织、协调区相关管理部门承担落实本区域内商业办公项目清理整顿工作。


二、各区要全面梳理本区域内商业办公项目,摸清土地出让、在建、在售、交付使用等情况,建立相应台账;制定本区商业办公项目清理整顿工作方案并上报市住房城乡建设管理委,组织开展全面检查和集中整治,督促项目开发企业自查自纠,严肃查处违法行为,公布典型案例。对清理整顿项目要逐个检查验收,并建立日常管理机制,防止反弹。


三、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。


四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目, 要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整, 符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。


对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的,在满足环保、安全等前提下,可参照本市城市更新等相关规定, 按照规划程序给予调整。


五、对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿: 对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。


对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。


六、各区要及时查处商业办公项目违法行为,并以典型案例带动面上项目整改。对积极主动按期完成整改的,依法从轻、减轻或不予行政处罚;对拒不整改或无法消除影响的,依照《中 华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规予以查处,处罚信息纳入国家企业信用信息公示系统(上海)和本市公共信用信息服务平台,记入诚信档案;情节严重的,采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖,金融机构不得对其发放新贷款,原有贷款到期收回等措施。


七、各区要锁定已完成清理整顿的商业办公项目,并实行“名单制”后续管理,建立“一楼一档”,在建设、销售、物业服务等环节加强日常监管,巩固清理整顿成果。凡是再次出现擅自改建、改变房屋规划用途等违法行为的,从严查处,并限制房屋交易。


八、商业办公类房地产广告发布应当遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》,不得含有混淆房屋使用性质的内容。本市工商和市场监管部门对大众传播媒介发布的房地产广告加强监测,对利用场所媒介发布的房地产广告开展检查,及时依法查处虚假违法的商业办公类房地产广告。


九、加强舆论宣传引导,全面正确解读商业办公项目清理整顿措施政策;加强舆情监测,对编造谣言、散布不实信息、 扰乱市场秩序等行为,要加大查处力度,依法依规予以严肃处理;做好维护房地产市场秩序相关工作。


市住房城乡建设管理委 市规划国土资源局 市发展改革委


市工商局 市金融办 市城管执法局

二○一七年五月九日

注意,五月九号发布的,八天后由市长亲自公布,让我们为最高决策层的智慧点赞!


本文作者


康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。