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商住两用公寓被限购了,这样买居然即不限购也不限售

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2017-06-13  沈阳房产网

  

  昨晚,上海宣布商住公寓被彻底松绑,加上北京5.23公告对3.26公告的解释,标志着政策打压已经结束,开始进入市场修复的新阶段。

  

  很多人说,不是还是不能个人购买吗,不是还是需要五年社保吗,不是未来转让还需要有购房资质的人接盘吗?

  

  这个问题就像六年前北京刚刚开始限购,很多人会说,限购了没人买了,北京房价要崩盘了,结果北京房价从六年前均价一万多涨到现在均价六万多。而当时离婚买房的人成为了笑到最后的赢家。

  

  去年五月,北京通州首次商住公寓限购,立刻让通州区所有商住公寓成交冰封,但是两个月后,以万科城市之光为代表的loft公寓项目从两万五迅速涨到四万八,让当初用注册公司买进的投资者收获巨大涨幅。

  

  现在,教科书般的机会再次来到眼前。用公司名义购买商住的机会两次跨进同一条河流。

  

  前面,我发表了《限购令就是让领导先买你后买》,大家已经知道了越限购越有价值的道理。于是,大家也就知道了北京市为什么商住公寓限购的原因,也就是说商住两用公寓最有价值。否则为什么限购呐!

  

  可是,限购令基本上就把个人购买的途径封杀(也可以以个人名字购买,但是个人购买条件非常苛刻), 而商住两用公寓就只能采取公司名义来购买,外地公司也可以。

  

  以公司名字购买,不管本地还是外地公司,都没有限购的限制,更没有满五唯一的约束,没有购买套数的限制,也没有转让时间的限制,也就是说可以随时转让。



  

  最震撼的是,以公司名字购买,个人只需要是公司法人和100%股权的股东,房本上的业主只是公司,而自己就是公司法人股东,那么房产自然就是个人财产。这样转让时就无需到房管局(住建委不动产登记处)做手续,而只需要到工商局做法人和股东变更手续,即省事又能省掉大笔的过户费。

  

  当然,有利就有弊,用公司名字去购买,就会碰到新的问题,一个是需要用自己的名字注册公司,这个一般售楼处会有代办服务,需要几千元的代办服务费。第二就是用公司名义购买的房产每年有0.84%的持有税(或者出租年租金的12%),比如总价120万的房产的持有税在每年一万元左右(如果每月租金六千元,持有税是每年8400元)。第三,公司运行的财务报表需要兼职人员打理,每年的费用是三千多元,而这部分持有阶段的费用和过户省掉的费用相比简直九牛一毛。

  

  由于公司名字购买现在还无法办理银行贷款(外地可以贷款五成),这是比较大的缺陷,所以售楼处通常采取的方法就是分期付款(一年或两年),相当变相短期贷款,所以总价低的小户型精装商用公寓就会吃香。但就北京来讲,由于商住公寓单价低,就是全款也远远低于住宅的首付,并且由于商住本身可以随时转让,贷款需要办理手续很麻烦,所以通常只有愿意长期持有才会选择贷款。

  

  综合比较,以公司名字购买,更适合短期出售的投资者,虽然有持有成本,但是能够随时过户,甚至在没有房产证的情况下也能过户(只需做法人变更),这样省掉的过户费就能覆盖持有环节税。反之,如果准备长期持有,那么最好以个人名义购买,这样就没有持有环节税。

  

  最重要的是,现在很多售楼处会给公司名字购买的客户报销各种费用包括持有税,这样算下来的购买价格就很低,入手非常合适,比如总价省掉30万,这部分每年的利息如果按照年12%计算,相当每年3.6万,完全覆盖持有税。

  

  投资的目的就是为了在价格上涨以后顺利出手,而能不能出手就是最关键的问题,现在很多住宅楼盘价格看上去涨了,但是根本无法变现卖出,只能等到房本下来若干年后再出手。而商住公寓可以随时转让,只需工商局做股权变更就马上完成。

  

  而随时可以过户就叫做全流通,只要看准机会就可以随时变现,这是不是就是最好的机会呐。

  

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  康 辉  

  美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。