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一铺养三代有没有过时?投资沈阳门市房屋要注意哪些技巧?

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2017-02-05  沈阳商铺网

  

  一、一铺养三代有没有过时?

  

  沈阳人偏爱买沈阳门市房屋,故而有“一铺养三代”之说。的确,一间好的沈阳门市房屋不仅可以日进斗金,还能保值增值,在房地产发展最为迅速的几年,地段、格局都不错的沈阳门市房屋价值翻番都不罕见。但在这个全民经济面临转型的变革时代,商业地产是否还会坚挺呢?

  

  沈阳门市房屋投资属性极高

  

  沈阳门市房屋一直以来作为投资首选,有其无可比拟的优势。比如沈阳门市房屋相比其他类型的投资产品,有稳定的租金收益,可以为购买者带来稳定的投资回报,如果一直持有的确可以做到养活几代人。这对以封荫后世为荣的国人来说非常重要。其次沈阳门市房屋具有保值的特性。只要在稳定的社会环境中,对沈阳门市房屋的需求一直都是非常旺盛的,这种需求使得沈阳门市房屋具有非常高的保值性。另外就是沈阳门市房屋的增值性。一间好的沈阳门市房屋随着周边的日渐繁华,其价值空间会随之增大。很多人购入沈阳门市房屋后懒得收租,直接等一段时间之后出手,也能有大笔收益进账。这些属性导致多年来商业地产都处于一铺难求的状态,其价格也一路走高。

  

  传统商业逐渐被颠覆

  

  经济格局并不是一成不变,在经过十几年的发展之后,商业环境开始迎来了前所未有的变革时代,互联网对于各行各业的冲击导致了人们从消费外在环境到消费理念以及方式的改变,持续火爆多年的商业地产也开始受到影响。

  

  “不仅是住宅存在过剩的问题,商业地产也是一样,这几年首府建了不少城市综合体,写字楼和公寓早已经过剩了。”首府一家地产运营机构的分析师乔先生说。他表示,造成沈阳门市房屋投资价值减小的一个原因就是近几年商业地产的高速发展。除了综合性商业地产外,现在绝大多数楼盘都有沿街沈阳门市房屋,有的甚至是开发商打造的商业街。除此之外,还有酒店式公寓、购物广场小金铺等。为了销售出去,开发商又打出了售后返租等商业牌。“返租这种形式看起来很美,但是完全把主动权交给了运营方。现在实体经济受到的冲击较大,谁也不敢保证一家购物中心能存活多久,假如运营不利,业主的沈阳门市房屋就会砸在手里。如果持有这种售后返租的沈阳门市房屋真的很合算,开发商为什么要卖呢?这就是风险转嫁。”乔先生说。

  

  沈阳门市房屋目前是唯一能有效撑起商业地产的业态,但是由于住宅高库存以及空置率的居高不下,很多社区居住人数不多,所以社区沈阳门市房屋也迟迟不能招租,导致价值的缩水。

  

  投资沈阳门市房屋要慎重

  

  那么,是不是沈阳门市房屋就不值得投资了呢?其实也不然,虽然有诸多的问题,但还是有很多沈阳门市房屋可以投资的,前提是投资者要具备一些条件。

  

  乔先生告诉记者,投资沈阳门市房屋的部分投资客第一是经济条件很好,第二要有专业的眼光,第三就是要有魄力。买沈阳门市房屋,不但要“财大气粗”,还要有这方面的常识,要有评估能力和专业意见。沈阳门市房屋本身运营状况如何,以及换租后的拆、装修等问题都比较专业。在做好充足的准备之后,就要有更大的胆量去投钱,看好机会就要投入。

  

  从投资回报率来说,沈阳门市房屋的投资回报率比住宅要高得多,但风险相对比较大。沈阳门市房屋投资,租金回报不但取决于位置,还会取决于整体经营问题。“买沈阳门市房屋要看沈阳门市房屋的投资商实力,以及开发商是不是品牌开发商。另外还要看后期谁来运营,要因地制宜,量力而行,不要盲目跟风购买。”乔先生建议。

  

  如果是投资写字楼,则需更加谨慎。不但要对写字楼的地段进行分析,而且要对市场的占有率进行研究,公寓也是如此,一旦套牢,或许比股市还要麻烦。

  

  即使存在着高库存,但今后一段时间里还是会有大量的商业地产,尤其是呼和浩特即将进行的大规模城中村改造,将涌现大量的底商,对于有准备的投资者,这是一个机会,对于盲目跟风的人来说,这也许就是一个陷阱。

  

  对此,首府房产经纪人白先生建议,无论投资沈阳门市房屋是用来经营还是出租,一定要对周边市场做足调研之后再决定。

  

  他告诉大家一个选择沈阳门市房屋的简单小技巧,如果是二手沈阳门市房屋,弄清该沈阳门市房屋的商户更迭频率,如果是很频繁地换商家,那就要谨慎购买,如果是一家商家多年经营,那必有其道理,可以考虑买进。再就是要做精细的财务测算。诸如人力成本、物力成本、银行成本、物耗成本等要计算清楚。成本是投资的前半部分,心里有精确的成本估算,投资时才能做到对收益完全把控。

  

  “现在投资沈阳门市房屋出现一种新的经营方式叫联营。也就是房主和商家相结合,房东提供沈阳门市房屋,商家做经营,这样商家避免了高额房租的问题,房东又能获得比出租更高的利润。”乔先生告诉记者,由于现阶段整个经济环境相对萧条,这种经营方式会越来越多。房东以房入股,不过分干涉运营,也给商家减轻了资金压力,不失为一个可以考虑的投资方式。

  

  二、投资沈阳门市房屋有哪些需要注意的技巧?

  

  技巧一:选择适当的行业类别。

  

  位于交通运输站的商铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的沈阳门市房屋,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的沈阳门市房屋,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于学校附近的沈阳门市房屋,应以文具,饮食,日常用品为主。

  

  技巧二:要有“傍大款”的意识。

  

  即把商铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。

  

  技巧三:选取自发形成的某类市场的地段。

  

  在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。

  

  技巧四:选择有独立门面的沈阳门市房屋。

  

  有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。

  

  技巧五:看人流量。

  

  沈阳门市房屋收益最终决定于人流量。真正支撑沈阳门市房屋的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。

  

  技巧六:看沈阳门市房屋的前景商业环境。

  

  考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将沈阳门市房屋高出买进价几倍价钱售出。

  

  技巧七:把握投资时机。

  

  从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资沈阳门市房屋的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者沈阳门市房屋选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是沈阳门市房屋投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行沈阳门市房屋选购。