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创业投资就是散户瞎投,房产投资就是政府领投

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2017-06-09  沈阳房产网

 

  

  前天,我发表了《买房其实就是创业,就是众筹创造城市的未来》的观点,给大家指明了买房跟创业的辩证关系,引起大家强烈反响。

  

  文中我写到:之所以房产投资容易成功,是因为主导房产投资的都是城市建设的团队操作,都是政府主导,这些政府部门在投资领域叫做机构。而老百姓自己创业就像散户,一盘散沙,没有目的的瞎投资,最终大多以失败告终。

  

  从这段描述我得出了这样的结论,那就是房产投资就是老百姓参与国家建设并分享城市发展带来的投资机会。

  

  这句话怎么听着就像投资股市中的股票,因为股票投资就是参与公司建设并分享公司发展带来红利的机会。

  

  于是,股票跟房产的关系就有很多相似之处,那就是房产就是城市的股票,土地就是城市的原始股,房产就是把土地包装成可以单独出售有居住功能的可以流通的城市股票。

  

  前面的文章中,我已经告诉了大家我的研究成果,房地产就是国家财富的民间体现,房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和。

  

  我经过深入研究,又发现房产就是拥有城市资产的股票,房产证就是城市管理部门发行的拥有城市资产的纸质凭证(俗称股票)。老百姓购买房产就是在购买城市的资产(各种配套设施),国家发给购房者的房产证就是这套房产能够拥有这座城市资产的凭证(现在正式改成叫做不动产证),而房产的价格是由市场上的买房者和卖房者协商来决定的。

  

  股票就是拥有公司资产的凭证,房产就是拥有城市资产的凭证。房产证和股票具有同样的功能,都是所有权的标志,都有分红的功能(房产的出租收益等同于分红),都有转让的功能(股票交易所等同于房产中介公司,统称二级市场),都有抵押融资的功能,房产交易佣金就相当于股票交易手续费,大产权房就相当于流通股,而小产权房就相当于非流通股。

  

  房产证和股票的国家发行机构设置就更高度统一,房管局(现在叫做住建委)就相当于证监会,新股发行审批就是五证齐全,新楼盘上市就是IPO,二手房交易就是二级市场,新楼盘日光就叫首日涨停,新楼盘降价就叫破发了。唯一的区别就是新楼盘降价大概售楼处就要倒霉挨砸了,而新股破发还好上市公司基本能逃过一截。

  

  城市的管理者就等同于公司的高管,市委书记就是董事长(因为中国所有的城市都是国家所有的),市长就是总经理(主抓运营管理),新闻发言人就是董事会秘书,城市的各种配套设施就是城市的净资产,公司的运营设备就是公司的净资产,城市的核心竞争力就是房产的价格,公司的核心竞争力就是产品的价格,一个城市房产的价格越高就说明这个城市配套设施越完善,一个公司产品的价格越高就说明这个公司的市场竞争力越强!大家买城市的房产就是对这个城市的发展有信心,消费者购买公司的产品就是对这个公司实力的认可!

  

  看到这里,大家可能会说持有股票的股东都具有投票权,那么拥有房产证的房东的投票权在哪里,这个就更明显,拥有一两套房产的老百姓其实都非常关心所在城市的未来发展政策,就相当于股市中的小股东,而那些拥有大量土地和在售房产的开发商才是对国家政策具有影响力的权力机构,就相当于大股东,大家可以数一数人大和政协里面的开发商的数量就非常明白了。

  

  明白了购买房产就是在购买城市资产,也就能明白购买房产其实就是参与这个城市建设的一种方式。老百姓通过购买房产把钱交给开发商,开发商通过购买土地和缴纳各种税费把钱交给城市政府,政府用这些钱去做城市建设增加城市的配套设施,当城市建设越来越完善,这个城市的的房产就会升值。相对应的市场行为就是外来人口就会流向这些能够提供完善公共综合功能体系的城市,当外来人不断增加,这个城市房产的潜在购买人数就会增加,房产的价格就会上升,那些早先购买房产的人就能享受到参与城市建设带来的红利。在这个意义上讲城市的房产就相当于这个城市的股票,买房人购买这个城市的房产就是看好这个城市的未来发展潜力,愿意参与这个城市的建设并分享这个城市未来发展开来的机会。这和我们在股市中买进股票的想法是完全一样的。

  

  开发商其实就是国家建设的执行力量,城市的住房与建设委员会(住建委)就是开发商的直接管理机构。住房开发过程中的五证就是针对开发商开发进程不同阶段的审批。开发商购买的土地就是这个城市的原始股,城市政府在出让土地的时候就会告诉开发商这块土地的未来周边的公共设施规划,开发商在拿到这块土地以后就会开始做住房的前期准备工作,当拿到预售证以后,在建的房产就可以上市出售了(IPO),首批买到房产的业主在拿到房产证以后就可以到中介公司进行交易了,相当于在股市中二级市场卖出股票。

  

  股票的价格是由公司的资产价值和未来收益决定的,房产的价值是由当前已有的周边公共配套设施的价值(居住属性)以及未来会增加的城市配套设施的价值(投资属性)共同决定的。发达国家的房产由于城市建设已经完成,不会再进行城市公共设施的增加建设,所以房产价格基本稳定(只有居住属性没有投资属性),而发展中国家的城市由于城镇化的进行,会不断涌进农村人口就要求不断增加城市公共配套设施来容纳新增人口,这样的房产就会具有投资价值所以房价就会上涨。这就是我们通常所说的资本市场的成长性。

  

  现在,你就能够明白为什么个人投资大多失败,而房产投资大多会收获盈利,那就是个人投资就像散户,而房产投资就是机构运作。

  

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  康 辉  

  美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。