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北京学区房什么时候才能抄底买进

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2017-06-12  沈阳房产网

  

  堪称“史上最严”的北京楼市调控迈入第三个月,价格曾一路坚挺的“学区房”扛不住了。媒体报道多日走访调查东西城多个“学区房”市场发现,曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑,引发价格松动,中介方面甚至主动劝业主降价,不少房源价格跳水近百万元。

  

  “即便是降到720万元的价格,也很难卖出去”。负责陶然亭地区上述房源的中介经纪人陈贺(化名)说,由于价格依然较高,并不准备将房源挂在网上。

 

  

  上面这则报道遍布最近的各种媒体,上面中介经纪人的讲话更是跟几个月前成鲜明对此,从以前中介抢着卖到现在不想卖折射出的就是市场火爆到市场低迷的转变。

  

  房价就是对未来趋势判断完全相反的必然产物。认为房价上涨的就是看多,行为工具就是买进,认为房价下跌的就是看空,行为工具就是卖出。当看多跟看空在某同一个价位上意见完全相反时,成交就产生,这时房价就诞生了。

  

  市场火爆,俗称牛市,买房人多过卖房人,价格上涨,中介抢着卖房。市场低迷,俗称熊市,卖房人多过买房人,价格下跌,中介卖不动房。

  

  牛市阶段,市场由买房人决定,房价都是由胆子大的人决定,最高成交价决定了持有人的资产价值。

  

  熊市阶段,市场由卖房人决定,房价就是由恐惧者的恐惧程度决定,最低成交价决定了前面成交人是赔还是赚。

  

  牛市阶段,卖房人很少,买房人很多,最高成交价就由看多的人最后愿意用什么样的价格买进,而看多就是认为后市会继续上涨,当在某一个价位上再没有人敢买进,顶点就诞生了,这个顶点就是拐点,就是房价从上升转化为下跌的转折点。

  

  熊市阶段,买房人很少,卖房人很多,最低成交价就是由看空的人愿意用什么样的价格卖出,而看空就是认为后市会继续下跌,当在某一个价位上再没有人愿意卖出,底部就诞生了,这个底部就是拐点,就是房价从下跌转化为上涨的转折点。

  

  回到前面的话题,北京学区房从跳涨转化为跳跌,到底什么时候是底部,就要看还是否有人愿意卖出,如果没有人愿意这个价位卖出,而买进的人更少,对应的就是成交极度几乎为零,这个时候就是真正的市场大底。

  

  而当前虽然成交量萎缩,但还没有进入零成交,说明是市场还没有到真正底部,继续下探还是大概率事件。只有当成交几乎为零时,才是入手的最佳时间点。

  

  就像前一段商住市场成交量冰封,进入到了零成交环节,所以真正的底部就到来了,先知先觉的人这个时候布局,成交量开始逐步放大,市场开始了复苏反转的行情。

  

  而学区房由于受政策调整学区打碎的影响,所以还要时刻关注北京学区政策的持续变化,如果政策没有继续变化的话,就以成交量的变化做参考,零成交时就是真正的底部,零成交后的放量就是底部启动的信号。

  

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  康 辉  

  美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。