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博鳌热观点丨楼市去杠杆进行时 房地产企业要做好“过冬”的准备

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2017-08-11  沈阳房产网

  

  地产精英,博鳌论剑,又是一年博鳌时。8月7-10日,第十七届博鳌房地产论坛在海南如期举行,本届主题是“跨越与去地产化浪潮”,聚焦当下最受关注的房地产议题。每年论坛都会设置多个对话和讨论环节,干货满满的博鳌经济学家早餐会尤其受到推崇,往往座无虚席,今年早餐会的主题也格外引人深思——“去杠杆中的房地产”。

  

  去杠杆背后:金融环境和市场环境的改变

  

  去杠杆化,是中国房地产行业正在经历的不可阻挡的政策大潮。从严监管、防范风险将是未来相当长一段时间内政府金融工作的重点。

  

  去年下半年以来,在金融去杠杆和宏观调控的双重作用下,房地产企业融资全面收紧,银行信贷收缩、公司债几乎停发、定增受限,企业平均融资成本提升。

  

  “从去年年底开始,中国金融开始了去杠杆的进程。今年我们已经看到金融市场乃至房地产有了比较大的动作,银行借贷收紧,民营企业融资成本快速上升,因为国内发债难,企业更多转向海外债。”仲量联行中国区研究部总监周志锋认为,由于金融形势的变化,房地产企业的融资能力已经受到显著的影响。

  

  在房地产市场,受益于一二线城市外溢需求,今年上半年三四线城市成交量增长强劲。即便如此,当下一些区域存在的房地产高杠杆现象依然值得高度警惕。兴业证券的最新报告指出,2016年中国三四线城市一二手销售金额为5.55万亿,其中3.47万亿来自于货币加的杠杆,占比62%,预计2017年这一杠杆比例会更高。“一线城市此前也没有达到这么高的杠杆比例,这是一种非常危险的模式。” 周志锋强调。

  

  宏观环境发生变化的同时,房地产企业的销售速度也会受到影响。最新的公开数据显示,多数房地产企业7月的销售额均环比下滑。

  

  房地产企业“过冬”:以退为进

  

  面对上述变化,开发商应该有怎样的应对策略?这同样是本届博鳌论坛十分关注的一个话题。

  

  对于一些房地产企业来说,现阶段保证充沛的现金流是第一选择。例如SOHO中国在6月底宣布,以35.73亿元整售虹口SOHO。几天之后,SOHO再次宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

  

  大型龙头房地产企业的动作也释放出了某种信号。7月初,万达、融创和富力的三方合作是中国房地产史上迄今最重磅的一次交易,万达方面多次表示,出售的举动是为了降低负债、助力轻资产。

  

  而处于高速发展期的融创恰恰相反,耗资千亿大举并购。“市场发生重大变化的时候,也蕴含着巨大的机遇,企业往往可以借此实现弯道超车。融创可能清楚这其中的风险,但它愿意承担这种风险。”周志锋分析说。

  

  和融创一样,很多房地产企业认为,规模越大机遇越大。在万科、恒大、碧桂园半年销售额破2000亿元之际,越来越多的中型房地产企业喊出了冲击千亿的口号。也有房地产企业坚持“稳健才是王道”。合生创展相关负责人在博鳌期间就直言,对于合生来说,保持稳定恰恰是最关键的,合生的抗风险能力相对一些企业是存在一定优势的,包括杠杆率比较低、收益率比较高等。

  

  在周志锋看来,虽然每个企业有不同的选择,但整体而言,在当前的形势下,房地产企业需要慎重考虑自身是否有足够充裕的资本去抵御可能来临的风险,选择稳健和收缩的战略其实是以退为进:“今年,特别是下半年开始,房地产企业在策略上已经发生了很大的转变,变得更加稳健,做好了‘过冬’的准备。只有这样,在有可能发生的风险面前企业才能有更高的生存几率。”

  

  从更长远的角度看,现阶段房地产企业进行多元化创新是趋势所在。例如,在国家大力鼓励发展住房租赁市场的风口下,万科、龙湖等大型房地产企业已经提前布局了长租公寓等新领域。