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新机遇 | 2017年中国写字楼、零售与物流地产投资市场展望

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2017-02-04  沈阳写字楼网

  

  以“新常态 新机遇”为主题的CBRE亚太区房地产市场展望活动已在深圳、北京、上海三地成功举行。活动同时发布了《CBRE大中华区房地产市场展望报告》,CBRE官方微信已经陆续发布了商业地产各业态2017年展望微信。点击阅读原文或扫描二维码查看动态报告。

  

  2017投资需求持续活跃

  

  在流动性宽松的背景下,2016年商业地产大宗交易市场交投活跃,全年成交总额达1,500亿元,同比上升85%,创下历史新高。展望2017,投资需求尽管受到货币政策、汇率及物业租赁市场波动的影响,但商业地产供应阶段性峰值,以及地产基金到期迫近等因素都将促使国内可交易资产数量增加,交易活跃度仍将保持较高水平。

 

来源:CBRE研究部,2016年四季度

 

2017年投资市场影响因素

来源:CBRE研究部,2016年四季度

  

  国内机构化投资潮

  

  2016年是大宗地产投资市场的国内机构资本崛起元年,占据近半数成交额,同比增长142%,保险资本则是其中最为活跃的机构力量。据CBRE测算,当前国内保险公司在投资性房产的配置仅占其总资产的1-2%,不但远低于30%的理论上限,与海外标杆险企的配置比例相比亦差距明显。考虑到近期资金出境审查有收紧趋势,不排除部分机构将在2017年转而加大境内资产的配置,这将进一步提升优质大宗物业的投资需求。

  

  流动性渐紧,商业地产资产价格拐点已至?

  

  2016年下半年以来,收紧流动性闸门推进去杠杆的呼声渐起。在2017年“稳健中性”的货币政策下,国内基准利率预计保持稳定在低位,货币供应增速虽预期小幅回调,但仍将平稳增长,理财、信托和债券等产品的监控亦全面加强,国债利率的上行进一步压缩房地产投资回报率及无风险利率间的利差,因此回报率难有大幅下行空间。在优质资产供不应求以及海外投资受限的双重作用下,预计未来整体回报率仍趋平稳。

  

  写字楼市场:预计个别写字楼租金进入下降通道的一线城市或迎来资产价格的盘整期,在供求情况有所好转的一线城市(如广州写字楼市场),资本值可能步入加速期。二线城市在供应压力下租金仍将受压,但总体需求将从P2P退潮的低谷中走出。

  

  零售物业市场:二线城市投资回报率预计亦进一步分化,成都、杭州、南京等基本面稳健、供求关系相对平衡的强二线城市,回报率预计有所压缩。

  

  物流地产市场:受有限的土地资源及稳定租赁需求的带动,整体资本值仍呈上升态势。

 

流动性拐点影响资产价格?

来源:CBRE研究部,2016年四季度

  

  格局演变下的新机遇

  

  1、城市化

  

  十三五规划期间,轨道交通向二三线城市延伸,2020年预计全国有50个城市拥有地铁。2015年中国城镇化率超过55%,2020年将提高至60%。交通设施的完善和人口的导入往往意味着商业版图的扩大,因此城市化的主旋律下,人口导入和基础建设成为了判断投资机会的量尺。

  

  2、城市更新

  

  第一次全国写字楼供应高峰期已过去十年,预计自2017年起,老旧物业体量将大幅增加。由于设计、建造的原因,市场上有大量存量资产折旧较快,又或是因为市场格局演变,原有物业未能实现最佳用途。在核心商圈新增供应减少、可售物业有限的背景下,中心城区里城市更新、翻新改造物业带来的增值型投资机会,将为回报率要求更高、资产管理经验丰富的投资者带来机会。

 

十年楼龄以上优质写字楼及零售物业年增加量

来源:CBRE研究部,2016年四季度

  

  3、消费升级

  

  消费升级的主题始终贯穿于商业地产市场。随着中产阶级群体的扩大以及消费者收入水平的提高,国内消费需求已经从衣食住行等生存型消费向精神层面的享受型消费推进。在此背景下,体验、餐饮、教育以及服务类消费将对商业地产格局产生巨大影响。

 

国内旅游业展望

来源:《全国生态旅游发展规划(2016-2025年)》,国家旅游局,2016年四季度

  

  4、产业升级/迁移

  

  欧盟委员会2016年数据显示,中国企业研发投资额同比大增24.7%,全球排名第四。包括汽车制造业、计算机、通信、医药制造业等高端制造业的利润均以高于传统制造业平均增速的速度在扩张。产业价值链升级及传统制造业往中西部迁移,催生了科技园和高级厂房的投资机会。

  

  海外投资稳中生变

  

  近期,在持续的资本外流带来人民币进一步贬值的压力下,中国政府加强资本管控,并对国企10亿美元以上的境外不动产交易实行更为严格的审核。这将使得以大型国有企业及保险公司为代表的中国买家,在选择投资标的时将更为谨慎、对投前环节的把控将更为严格。然而,中国资本“走出去”的长期趋势以及长期国家发展战略不会改变。加之国内经济增长放缓、成熟物业竞争激烈、回报率下行等因素,以及央行货币政策分化、人民币贬值预期,将成为更多投资者向海外资产配置倾斜的催化剂。但受近期政策风向影响,2017年交易可能集中在下半年。

  

  CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为:“2017年宏观上稳定内部利率环境与出境投资审查收紧都会带来更多配置国内资产的需求,因此预计中国商用物业投资市场仍会保持非常活跃的态势。而中长期来看,政府会继续支持境内投资者战略性布局海外资产,中资机构也将持续推进海外资产配置,但会谨慎选择投资标的并关注其表现。”