欢迎您来到沈阳装修网

沈阳 [切换城市]

客服热线:400-616-6267   

当前位置:首页 >> 沈阳写字楼资讯 >>正文

2016年成都物流仓储、零售物业与写字楼市场回顾与2017年展望

  最新发布 浏览

 

2017-02-07  沈阳写字楼网

  

  CBRE在蓉发布《2016年成都房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示:

  

  写字楼市场需求显著回升,TMT、金融、服务、房地产建筑支撑全年办公需求。业主方以价换量成效凸显,政策优势助力南延线快速发展。

  

  零售物业市场悄然拐点,全市租金同比走跌。商业运营进入深水区,简单的业态复制难现昔日辉煌,新业态、新运营、新理念成为未来商业地产破局之思。

  

  物流仓储市场在线上消费热潮带动下,第三方物流和电商类租户需求增长势头不减。但持续集中供应挤压业主利润空间,价格战可能点燃新一轮市场竞争。

  

  资本市场交易创历年新高,全年录得1个零售商业和5个写字楼整栋交易案例。保险、银行、信托基金和商业地产公司构成了2016年资本市场的买家群体。

 

  

* 写字楼租金指平均账面租金;

** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源:CBRE研究部,2016年第四季度

  

  优质写字楼市场:

  需求显著回升,产业聚集效应凸显

  全年共计有13个写字楼项目交付使用,新增供应总计70.2万平方米,较上年小幅回落27.6%。净吸纳量却同比上涨103.2%至72.7万平方米,平均空置率同比由37.7%回落至2016年底34.1%。

  

  需求方面,金融业、科技新媒体、服务业、电商零售、房地产建筑支撑全年市场需求。从区域分布看,南延线板块去化面积在各区域市场中独占鳌头。金融城、大源两大区域市场凭借楼宇高性价比、专业特色楼宇新政、主导产业办公补贴、工商行政手续简化等一系列利好因素,成功吸引大量软件科技、信息通讯、生物医药、金融软件服务外包类企业在此聚集。全年,南延线板块净吸纳量高达50.7万平方米,约占全市70%。大幅回暖的需求支撑高新区写字楼平均租金于第四季度保持平稳态势,其租金跌幅在各区域中最小。全市层面平均租金在下半年跌幅明显收窄,截至年末同比下滑6.9%,报71.3元每平方米每月。

  

  2016年无疑是成都商业地产大宗交易最为活跃的一年,以凯丹广场和银泰中心写字楼为代表的共计6个商业项目(包括1个零售商业和5个写字楼)录得整栋交易。保险、银行、信托基金和商业地产公司构成了2016年资本市场的买家群体。

  

  未来三年,成都写字楼市场仍将维持年均80万平方米以上的新增供应水平,市场需求有望企稳,维持2016年水平,租金整体趋势虽仍将下行但跌幅有望进一步收窄。

 

*注:圆圈大小代表现有行业需求量

数据来源:CBRE研究部,2016年第四季度

  

  零售物业市场:

  商业开发下沉近郊板块,体验业态跨界创新,倡导新生活理念

  2016年,成都优质零售物业新增供应总计约45万平方米,其中第四季度供应达到26万平方米,市场总存量达到620万平方米。年内新增供应快速下沉至近郊区域,一圈层存量已达到120万平方米。

  

  零售业态在核心与外围新兴板块的发展趋势明显分化。今年新开业的五个购物中心侧重区县商业市场,主打家庭消费。而春盐核心商圈持续吸引国际品牌于IFS和太古里开店,品牌多选择旗舰店、精品店、跨界或特色店铺。高档消费降温,奢侈品牌调整经营策略,在蓉纷纷整合店铺资源。餐饮品牌在大势扩张与淘汰退市中寻求合适的发展路径。2016年成都购物中心的品牌成交数量中,餐饮品牌各季占比在20-30%范围波动。随着中产阶级的崛起,追求精致生活的消费模式催生出新的消费客群,对日常生活、运动健康和精神消费三个层面均提出更高要求,精品超市、运动品牌高能级专业店、跨界文创书店成为增长亮点。

 

 

  

*注:符合样本共计48个购物中心,商业总面积达524万平方米。

数据来源:CBRE研究部,2016年第四季度

  

  百货因小体量、硬件老旧、动线局限性等问题人气锐减,频繁关店。年内,北京华联盐市口店、万象城Novo等百货商场相继停业。部分百货运营商开始探索与品牌商合作运营的新模式。受百货退租影响,化妆品业态开始升级至购物中心,开设独立门店。至年末,零售物业平均空置率同比上升1.0个百分点报8.2%。少数调整项目下调租金导致全市购物中心首层平均租金同比微跌0.1%,录得387.1元每月每平方米。

  

  未来三年,成都优质商业供应量年均有望达到60万平方米。2017年,in99等地标项目将在南延线出现。持续供应必然进一步加剧市场竞争,全市租金拐点已然出现,运营不佳的商场租金将加速下滑。展望2017年,精致餐饮、文创跨界、培训教育、精品商超、科技酷玩将成为需求增长点。

 

数据来源:CBRE研究部,2016年第四季度

  

  物流仓储市场:

  电商三方物流主导需求,集中供应抬升空置率

  2016年,成都仓储物流市场迎来10个高标库项目交付使用,新增供应总计58.6万平方米,较上年同期增长约114.5%,突破历史记录。其中龙泉板块在下半年迎来集中供应,新增高标库面积28.2万平方米,占到全市总供应量的一半。然而与新增供应充沛形成反差的是小幅收缩的租赁需求。全年高标库净吸纳量同比下滑16.5%,录得31.2万平方米。供应端与需求端的不平衡导致全市高标库平均空置率同比上涨8.3个百分点,至年末报25.4%。自2016年伊始打响的价格战开始在主要区域市场中铺开,受此影响全市平均租金按同样本计同比下跌3.7%,报25.3元每平方米每月。就行业分析而言,第三方物流和电商行业的需求增长突出。城市共同配送的不断发展,一批城配、快递企业的仓储搬迁升级需求的释放。零售及城配物流的增长共同支撑起第三方物流企业在蓉快速发展,成为2016年高标库市场去化的重要推手。

  

  2017年,新增供应预计将达到70万平方米,市场空置率继续抬升,业主租金收益空间进一步压缩。鉴于电商已成为高标库租赁市场核心需求来源,自建仓库的入市无疑将加剧租赁市场供过于求的不利局面。

 

*注:圆圈大小代表现有行业需求量

数据来源:CBRE研究部,2016年第四季度