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沈阳写字间物业经营管理概述

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2017-02-21  沈阳写字楼网

  

  一:沈阳写字间物业经营管理的概念

  沈阳写字间物业经营管理,就是物业服务企业将沈阳写字间物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素,包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和无形资产,都作为可以经营的资源,通过对这些资源的综合运营利用,获得相应经济效益的过程。

  物业服务企业对沈阳写字间物业的管理、经营与服务是相辅相成的,服务是其基本职责,经营是其生存发展的基础,管理是确保经营和服务正常运行的枢纽。三位一体,三者并重,缺一不可。

  

  二:沈阳写字间物业经营管理的特征

  1.经营内容的特殊性

  沈阳写字间经营服务的项目要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。

  2.经营管理的特殊性

  沈阳写字间客户群体与其他类型物业的客户群体服务需求相比有其自身的特征,体现在工作和生活两个方面。工作方面如商务中心、信息港、会议室、洽谈室、邮件快递等;生活方面如送餐、小商店、洗衣、停车、健身娱乐等。

  3.经营管理的规模性

  在一个沈阳写字间项目,客户群体服务需求虽然多种多样,但是,每一单体经营服务项目不易形成规模,自然难以盈利。这就要求物业服务企业经营管理项目必须有一定的规模。规模性应是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一,也是其增强市场竞争力的重要方面。

  4.经营管理的不确定性

  沈阳写字间客户群体以办公为主,这就决定了其服务需求的局域性。但是,物业服务企业所提供的服务内容亦会随着客户需求的变化而变化,具有不确定性。

  

  三:沈阳写字间物业经营管理理念

  (一)物业管理服务是经营的基础

  沈阳写字间的物业管理服务与物业经营管理是皮与毛的关系,只有提供优质的物业管理服务,才有物业经营管理的内容、项目和空间等。

  (二)满足客户需求是经营的核心

  物业服务企业只有提供全方位的综合服务,合理配置不同商品服务的结构,才能满足不同客户的需求。

  (三)遵守规则是经营的保障

  在物业管理经营过程中涉及的规则主要包含有国家法律法规、行业规范、市场规律和企业管理规范等。

  (四)追求利润是经营的目标

  在物业经营管理过程中,获取利润是物业服务企业的根本目的。利润是保障物业经营管理发展的必需条件。

  

  四:沈阳写字间物业经营管理资源

  沈阳写字间物业经营管理的资源较丰富,主要以商务办公客户群体为主,具有一定的特性。一般有以下几个方面:

  (一)物业服务企业资源

  沈阳写字间物业服务企业拥有设施设备、各类专业人才,是物业经营资源的一部分。共用部位及共用设施设备属于物业资源;物业服务企业的自有设施设备及各类专业人才则属于物业服务企业资源。

  (二)管理技术资源

  既可将其独立出售获利,又可以供其他经营项目借鉴,作为顾问经营项目。

  (三)信息类资源

  例如业主各种需求、房屋求租及出租等信息。这些信息是物业经营的必要条件之一,也可以作为经营资源加以利用。

  (四)品牌资源

  良好的品牌意味着强大的市场竞争力和较好的收益。

  (五)社会关系类资源

  对社会关系进行适当的梳理、整合,将有效地促进物业经营管理的顺利发展,既可获取社会资源又能保证经济效益。

  

  五:沈阳写字间物业经营管理分类

  (一)按经营模式分类

  1.自主经营型

  自主经营型是物业服务企业自行组建经营管理团队,对经营项目实施经营管理,自负盈亏。这种模式的优点是所提供的经营内容具有一定的针对性,比较能够切合实际地满足业主期望客户需求,便于保证服务质量;不用受制于专业公司,也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。缺点是自己的队伍可能水平不够,管理效果差、成本高;需要自行办理营业执照、资质等相应经营手续;需要投入一定前期资金,承担全部经营管理运行成本费用;可能会出现人不敷出等情况,具有较大的经营风险。这种模式要求企业有较强的物业经营管理经验,储备有足够的专业经营管理人才。

  2.联合经营型

  联合经营型是物业服务企业和专业服务企业共同经营管理为客户所提供的服务项目,运行成本、利润的分配双方协商决定。经营管理团队由双方共同组建或由专业服务企业单独成立,物业服务企业提供消费群体平台、招揽维系客户、收集客户服务需求信息,专业服务企业则提供经营项目所涉及的技术操作、管理等内容。这种模式的优点是不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续;可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势,为客户提供的服务更加专业;降低经营成本,经营风险共同承担等。缺点是两个经营管理团队需要磨合,不同的企业,文化不同,工作习惯要求不同,员工间沟通协调渠道可能不畅,容易出现利益纷争;责任不明的情况,不利于保证服务质量,不利于充分满足客户的服务需求等。

  3.委托经营型

  委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理,并向其收取一定的佣金。物业服务企业决定经营项目,运行成本的控制、利润点的确定由专业服务企业决定。经营管理团队由专业服务企业单独组建,物业服务企业协助提供客户服务需求信息,为专业服务企业经营尽量提供便利条件,专业服务企业全面负责实施经营管理。这种模式的优点除不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续外,委托方可以专注于主营业务,广泛选择社会上优秀的专业公司承担项目经营任务,充分发挥社会专业分工的优势,权责分明,适用范围大、效率高,风险主要由专业公司承担,监管也相对容易,物业服务企业的收入相对稳定,专业服务企业经营积极性更高等。缺点是需要为专业经营管理另行支付费用。另外,委托方可能受制于专业公司的信息封锁,不利于及时了解客户的服务需求,难以明了项目运作的真实成本和情况,无法保证所提供服务的针对性,合同到期后更换专业公司容易出现交接问题,还会影响经营与物业管理服务的相互促进作用,不利于全面保证服务质量等。

  (二)按资源属性分类

  1.物业资源经营

  物业资源是指物业服务企业提供物业管理服务区域内的各类房屋及与之相配套的设施、设备和场地等。物业服务企业管理服务区域内的物业及其所属内容只要可供经营,都是物业经营资源。沈阳写字间大部分物业资源的所有权属于业主所有,在经营利益分配时应协商签约。

  2.业主及客户资源经营

  业主及客户本身也是物业经营的主要资源,其表现形式为业主有房屋租赁、餐饮、文化休闲等各种服务需求。物业服务企业可以针对这些需求开辟各种经营服务项目,从中获益。

  3.物业服务企业资源经营

  物业服务企业的资源主要是指财产、人员、物资、组织、经营场所、信息、品牌、商标、专利等,通过对其经营可以为企业创造一定的价值。

  4.物业管理文化资源经营

  在物业管理行业中蕴含着大量与文化有关的资源,特别是在沈阳写字间的物业管理活动中。

  5.物业服务企业资本经营

  物业管理资本经营是指将资本投入到可以获得更多收益的经营活动中,以及对企业资本进行合理的整合、控制和理财。

  (三)按经营内容分类

  1.商务类

  如代办传真打字复印、收发邮件、会议室租用、文件翻译、办公设备租用等。

  2.餐饮类

  如开办餐厅、食堂、送餐、咖啡厅、酒吧、茶馆、茶餐厅等。

  3.生活类

  如家政服务、家电维修、设备安装、美容美发、裁剪制衣、洗涤服装等。

  4.交通类

  如开设飞机、火车、轮船、汽车等票务代理点;提供租车服务,既可出租汽车,也可出租自行车;还有洗车、汽车打蜡、代泊、代验、代保养等经营活动。

  5.文体休闲类

  文体休闲类经营内容是以沈阳写字间客户的文化、休闲、健身、娱乐等服务需求为导引所展开的服务活动,如阅览室、图书馆、小电影室、各种演唱比赛、歌舞表演、戏剧表演、电影欣赏等。

  6.卫生健康类

  如可以设立医务室、卫生室或卫生站,提供简单护理和救助;开办心理咨询所,缓解客户心理压力;开设药店,可设立大型医药公司的连锁代销点。

  7.教育类

  如开办各类文化、艺术培训班、职业技能培训班、专业讲座班等。一般选择与专业教育机构联合经营。

  8.顾问咨询类

  如大理石保养、房屋接收的注意事项、先进的安全防护设施、有限空间布置与管理等。