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2016年度中国写字楼综合体创新发展报告!

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2017-02-25  沈阳写字楼网

  

  2016中国写字楼综合体创新发展报告

  

  一、宏观经济层面

  

  截至2016年3季度GDP的增长率为6.7%,经济增长放缓(参见图一);三大固定资产投资(即基础设施固定资产投资、制造业固定资产投资、房地产业固定资产投资)均出现下滑(参见图二);各类房地产投资均呈现下行趋势(参见图三),整体环境不容乐观。

 

图一:

 

图二:

 

图三:

  以上数据来源:  戴德梁行

  

  二、2016年土地市场特点

  

  据统计,2016年1-9 月份,房地产开发企业土地购置面积 1.5 亿平方米,同比下降 6.1%,降幅较1-8月收窄2.4个百分点;1-9月份,土地成交价款 5569 亿,同比上涨 13.3%,增幅较 1-8 月扩大 5.4 个百分点。随着金九行情的如期爆发,市场销售热度持续,而由于土地价格持续上行,以及房企融资监管预期逐步趋严,开发商补库存略有力度,同比依然略有下降。从重点城市土地成交情况来看,一线城市成交面积同比下降,主要与政府供地节奏有关,而二三线城市土地成交延续改善节奏。一二线核心城市的土地市场热度最为明显,同时部分强三线城市也受益传导。

  

  三、 2016年北京写字楼市场特点

  

  随着写字楼市场愈加成熟,越来越多的开发商选择持有物业、长期运营的策略,这无形中导致市场上新推出的销售型产品成为稀缺,因此2016年北京的销售型写字楼物业较为火爆,售价也逐步攀升,但从整体市场而言,写字楼单一业权占比已达79.5%;分散业权占比20.5%;持有型物业已越来越受市场追捧,稳定的租金收益为产权人贡献了稳健的现金流,也为大厦的品质提升提供了可靠的保障。

  

  北京写字楼单一业权总存量为1679万平方米,其中:

  ♢ 顶级写字楼存量:111万平方米

  ♢ 甲级写字楼存量:794万平方米

  ♢ 乙级写字楼存量:774万平方米

  

  四、从北京核心商圈看写字楼未来发展趋势

 

4.1写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率概览

  

4.2 甲级写字楼有效租金及空置率分析

 

  

  4.3从传统写字楼到“生态办公”升级

  

  北京的甲级写字楼市场已经从传统的5A级标准升级为“生态办公”,并顺应生态办公的发展趋势对产品不断深耕、匠心打造,从“供给侧”改革出发, 新的项目更加关注人文及艺术环境给商务人群带来的视、听、嗅觉的感受。市场上新增供应的甲级写字楼及综合体的商业配套如何将“艺术、商业、自然与人文”共同调配在一起,如何打造个性化商务空间,消除人与人之间的隔阂、打开入驻企业与企业之间的壁垒,中粮置地广场在立体生态体系的构建上的思考和实践堪称一个非常典型的案例。

  

  未来写字楼除了地段、交通、规模、硬件等基本要素外,将更加注重大厦的运营管理水平,尤其是细节的打造,即服务水平、智慧化运营、绿色健康、节能环保等元素的深度挖掘,最终能够为客户提供更好的使用体验,切实解决客户真正需求的写字楼产品,引领未来写字楼产品的发展方向。

  

  层出不穷的写字楼饱受“同质化”的诟病,越来越多的写字楼项目更注重营造有灵魂、有内涵、有内容的办公空间,进而将文化艺术与商务办公有机融合,配套商业也更注重生活化、场景化、特色化的定位。世界著名写字楼发展商Tishman的CEO斯贝尔曾言:“艺术最重要的是一种不可思议的方法,它激发和挑战人的想象力”。

  

  4.4写字楼的价值再造及发展趋势

  

  如今的写字楼市场,产品打造越来越成熟,硬件配套、设备设施已愈发接近,为避免写字楼的同质化,越来越多的写字楼项目更侧重营造有灵魂、有内涵的办公空间,甚至将文化艺术与商务办公有机融合,配套商业也更注重生活化、概念化、特色化的定位,写字楼市场上出现了众多极具艺术气息的办公空间。写字楼也更多地看中业态的复合模式,做有文化内涵,能契合项目及周边市场,能和项目租户及周边消费者产生更多互动,用艺术氛围、生活气息来克服办公人员一天紧张忙碌的工作情绪,既能突破艺术被仰望的格局,又能让办公人员感受生活的惬意,让冰冷的水泥建筑融入更加关注人性化的生态重构与价值再造。

  

  4.5存量资产增多,商业地产进入大资管时代

  

  ➤ 充分的市场调研、准确的市场定位是保障地产项目成功的重要基础;

  

  ➤ 制定切实可行的推广及招商策略,保障各节点按计划执行落地;

  

  ➤ 不断优化客户组合,逐步提升收益,进而提升项目形象;

  

  ➤ 不断提升大厦服务水平,提高客户满意度;

  

  ➤ 控制费用支出,节源开流,稳步提升物业运行绩效;

  

  ➤ 有经验、有战斗力、有执行力的资产管理人愈来愈受市场欢迎;

  

  ➤ “地产+金融+互联网”将成为现在及未来房地产的发展趋势。