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新西兰经济、酒店及写字楼市场调研

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2017-03-11  沈阳写字楼网

  

  1.经济:稳定向上,传统农牧业下降,服务行业上升

 

Figure 1  新西兰GDP(单位:百万新西兰元)及实际GDP增长率

  

  数据源:新西兰统计局

  

  全球金融海啸使新西兰实际GDP在2008年下跌了1.9%,随后在2009年即恢复到了3%的增长率水平,并逐渐恢复到金融危机前水平。而近几年的GDP增长率稳定在2.5%左右的水平,并有继续上升的趋势。

  

  个别看,新西兰的农牧业产值下降,旅游业中外国游客的旅游开支逐渐占据新西兰出口总量越来越大的比重。家庭消费占据GDP的比重依然最大,达到45%,可见内需非常强烈。

  

  截至2015年,GDP总值中仅有8%来源于第一产业,而达到70%的产值来源于服务业。2015年旅游业的积极增长对服务业带来明显的正面作用。

  

  同年,农业和矿业分别下降了2.3%及7.8%,主要原因是牛奶产量以及石油天然气采集量的下降。在科学、建筑、工程以及兽医行业的带动下,商业服务业上升了2.1%。同时零售以及旅馆业也因为海外游客消费的上升而上涨了2.4%。由于国际空航需求的上升,运输、快递以及仓储业上涨了2.1%。

 

Figure 4  新西兰建造业实际投资价值和单位量情况

  

  数据源:新西兰统计局

  

  受益于新西兰积极的经济发展势头,建造业在近几年快速发展。2011年之后,每年的投资价值和投资量都有所提升,并超过了金融危机前的水平。新西兰稳定向上的经济发展使服务产业生机勃勃,带动了就业以及人口的上升,也催生对工作场所以及居住场所的需求,同时政府鼓励建设,催生了建筑业的繁荣发展。

  

  2.人口概况:人口总数积极增长,就业率稳定提升

  

  Figure 5  新西兰人口增长趋势

  

  数据源:新西兰统计局

  

  新西兰的人口在过去四年增长速度加快,到2016年全国总人口数达到了470万,增长率2.10%也达到了16年来新高。移民净增长为人口增长的重要动力。

 

Figure 6  新西兰就业趋势

  

  数据源:新西兰统计局

  

  总就业人口在近几年持续显着增长,同时全职员工失业率不断下降。受益于经济复苏,自2013年以来,受雇人口年增长3.76%。

 

Figure 7  新西兰正常工时时薪

  

  数据源:新西兰统计局

  

  新西兰正常工时时薪每季度不断提升,但增加速度有所放缓。

  

  3.新西兰经济小结

  

  总体而言,新西兰的经济仍处在金融危机后逐渐复苏阶段,不断增长的移民人口促进了全国人口总数的增长。在就业方面,失业率下降而薪资水平保持上升。

  

  新西兰的农牧业、采矿业下降,在繁荣的旅游业带动下,服务行业不断增长。增长的人口、繁荣的经济催生了对居住和办公空间的需求,同时在政府鼓励下,短短几年内建造业增长迅速。

  

  4.旅游业

 

Figure 8  国际旅客访问量 (Oct 2015-Sep 2016)

  

  数据源:新西兰统计局

  

  国际旅客到访量突破十年来新高,达到了350万人次,增长了11.75%。其中澳洲游客为138万人次,位于所有国家之首,占比42%,增长率为6.1%。值得注意的是,中国国旅客到访量在2016年显着增长了23.7%,达到了40万人次,紧随其后的是英国和美国。

  

  旅客消费总开支347亿新西兰元,相较前一年增长了12.2%。国际旅客消费总额增长了17.1%,达到了118亿新西兰元,贡献了新西兰的出口总额的17.1%。本地旅客消费总额增长了7.4%,达到了202亿新西兰元。国际旅客消费为新西兰旅游业的重要组成部分。

  

  2016年旅游业为新西兰GDP直接贡献价值为129亿新西兰元,占到了GDP总额的5.6%。旅游业带动其他行业的间接价值贡献价值为98亿新西兰元,占比4.3%。

  

  188,136人就业直接受雇于旅游业,占据了新西兰受雇人口总数的7.5%。旅客为新西兰的零售和服务业税收增加了28亿新西兰元。

 

Figure 9  国际旅客消费总额 (2015年4月-2016年3月)

  

  数据源:新西兰统计局

  

  2016年中国旅客消费总额位居到访新西兰国家中第二,强劲增长了41%,其后是美国。韩国的消费总额增长率为所有国家中最高。

  

  5.酒店市场

  

  新西兰入境旅客的增长继续突破历史记录,截至2016年9月,年增长了11.75%,达到了350万人次。由于过去5年市场供给有限,酒店行业变得供不应求,特别是在旅游旺季夏季的时候。

  

  新西兰主要地区中心区域的旅馆业的入住率和ADR持续增长并打破历史记录。主要城市的入住率达到了80%左右,ADR正向着NZ$200元/晚增长。

  

  同时,资产格价持续上升导致租金回报率 (Yield) 稍微下降了100到200个基点,处于7%-8%之间。地标性的酒店则达到了7%以下的回报率水平。

  

  供给端,在未来一年内,新西兰的主要城市酒店市场预计将新增500个客房,供给十分有限。同时由于新西兰建筑行业资源竞争激烈,投资者以及开发商在开发新项目时也不得不面对不断增长的建筑成本和更长的建筑周期。

  

  2016年市场的交易量低于2015年水平。基于积极增长的市场现状,绝大多数酒店持有者更倾向于持有酒店以获得长期收益。

  

  奥克兰(Auckland)酒店市场表现

 

ADR:已售客房平均房价;RevPAR:平均每间可出租客房房价;OCC:入住率

  

  数据源:新西兰旅游行业协会, Colliers

  

  截止2016年第三季,奥克兰酒店入住率达到了86%,年增长3.0%。目前,奥克兰的酒店行业入住率为全新西兰最高。

  

  在供不应求的市场现状下,ADR从2015年的159.09新西兰元每晚增长至175.77元每晚,增长了10.5%。

  

  入住率以及ADR的同时增长使RevPAR增长了13.8%,达到151.09新西兰元,排名全新西兰酒店第二。

  

  供给端在2016年仅增加了100套客房,其中Jet Park Airport Hotel & Conference Centre新增了60个客房,Swiss-Belsuutes VictoriaPark新增了40个客房。

  

  罗托鲁瓦(Rotorua)酒店市场表现

 

ADR:已售客房平均房价;RevPAR:平均每间可出租客房房价;OCC:入住率

  

  数据源:新西兰旅游行业协会, Colliers

  

  罗托鲁瓦酒店市场的入住率2016年亦经历了显着提升,相较2015年增长了5.7%,达到79.6%。

  

  ADR增长了9.0%,达到每晚116.95新西兰元。

  

  因此,RevPAR由每晚80.82新西兰元增长到了93.14新西兰元,增长了15.2%。

  

  2016年市场没有新增酒店供给,目前有一个正在建设中的酒店预计2018年开业,彼时将为市场带来差不多140个客房供给。

  

  惠灵顿(Wellington)酒店市场表现

 

ADR:已售客房平均房价;RevPAR:平均每间可出租客房房价;OCC:入住率

 

  数据源:新西兰旅游行业协会, Colliers

  

  惠灵顿酒店市场2016年第三季实现了79.3%的平均入住率,主要源于本地需求、国际旅客到访以及几个大型城市活动举办的带动。

  

  因此,ADR由2015年的152.40增长到了2016年的167.36,增长了9.8%。RevPAR也增长了13.2%,达到132.69。

  

  2016年市场新增265个房间供给,其中Sofitel Wellington以及Park Hotel Lambton Quay分别带来129和136个房间。这也将是惠灵顿自2009年以来唯一新建的酒店。

  

  皇后镇(Queenstown)酒店市场表现

 

ADR:已售客房平均房价;RevPAR:平均每间可出租客房房价;OCC:入住率

  

  数据源:新西兰旅游行业协会, Colliers

  

  皇后镇是新西兰过去12个月增长最快的酒店市场,入住率增长了7.4%达到了82.9%。同时,ADR增长了15.4%,达到184.85,超越奥克兰成为新西兰第一。RevPAR增长再创历史新高,从2015年的123.81增长达到153.26,增长了23.8%。.

  

  2016年,Ramada Suites Remarkables Park开业带来了54个客房的供给,同时Rydges Queenstown停业市场减少了69个客房供给,因此供给端维持不变。

  

  需求和供给:未来需求强劲,供给紧缺

 

Figure 10  预计截至2025年5大主要城市酒店供给情况

  

  数据源:Fresh InformationLimited, Colliers

  

  依据Colliers预计,全国酒店市场截至2025年将新增9,700个客房,并能维持2015年的入住率。以上假设基于新西兰商务、创新以及就业部预计的国际旅客到访量,酒店替代品例如Airbnb对酒店市场的有限影响以及没有大型事件对酒店市场的影响,如自然灾害、经济危机、流行病以及恐怖袭击。

  

  通过预计,截至2025年,新西兰5大主要城市酒店市场将面临最大4,526个客房的短缺。

  

  交易情况

  

  6.写字楼市场

  

  下表为新西兰主要写字楼市场概况,包括城市有奥克兰(Auckland)、汉密尔顿(Hamilton)、陶兰加(Tauranga)、罗托鲁瓦(Rotorua)、惠灵顿(Wellington)以及基督城(Christchurch)。新西兰最重要的写字楼市场为奥克兰以及惠灵顿,其甲级写字楼出租率分别为1.9%和2.8%。其租金水平均在450新西兰元/平方米左右,乙级写字楼租金价格为200新西兰元/平方米左右。

 

数据源:Colliers  

*净租金回报率(Yield)=净租金/收购价格;净租金为毛租金扣除税费、保险费用和维护费用后的租金

  

  

  整体而言,市场对新西兰市场信心依然充足,但买家逐渐谨慎。就业率的增加促进了写字楼出租市场的发展。预计未来5年经济增速也将维持在长期平均水平,经济和就业将保持积极增长。

  

  但由于供给增加,空置率略有上升,租金仍然维持上涨,增速放缓。

  

  奥克兰写字楼市场

  

  2016年奥克兰写字楼市场依然表现不俗。由于未来将增加的供给压力下,已达到历史新低的空置率将有可能触底反弹。租金预计在2019-2010年将继续上涨,增速放缓,写字楼投资回报预计微有下跌。

  

  截至目前,市场对奥克兰CBD写字楼的巨大需求,使写字楼空置率跌穿过去20年平均水平。同时,未来5年的供给将显着高于过去五年。

  

  过去一年,甲级写字楼净租金增长了7%,而乙级写字楼净租金增长了6%。

  

  写字楼买家继续活跃,价格上升同时市场可获取资源继续紧张。低利息率以及有限的供给继续推高了买家的可接受价格水平。

  

  下表为2016年奥克兰写字楼分市场的空置率情况、净租金以及净租金回报率。箭头符号表示2015年6月到2016年6月的变化趋势。Waterfront、Britomart、Midtown、Viaduct Harbour、Victoria街区的甲级写字楼空置率最低,而Waterfront、Britomart、Wynyard Quarter以及Midtown街区的乙级写字楼空置率也维持在较低水平。

  

  整体而言,临近海湾的写字楼空置率普遍较低,租金也相对较高。但同时也需要考虑写字楼本身的质量以及定位。过去一年的奥克兰写字楼空置率有所上升,租金也上升至历史新高,预计未来有下调的空间。

 

表格1  奥克兰分市场租务情况(2015年6月-2016年6月)

  

  数据源:Colliers

  

  惠灵顿写字楼市场

  

  惠灵顿的高品质写字楼空置率仅为2.8%。租金继续上升,但逐渐放缓。

  

   下图为2016年惠灵顿写字楼分市场的空置率情况、净租金以及净租金回报率。箭头符号表示2015年6月到2016年6月的变化趋势。

  

  惠灵顿Thorndon以及Harbour Quays的空置率为0%,其中Harbour Quays的乙级写字楼也有低至0%的空置率。租金水平以CBD的甲级写字楼为最高,达到548新西兰元/月,空置率为3.3%。过去一年惠灵顿写字楼空置率有所上升,租金亦增长至历史新高,预计未来有回调的空间。

  

表格2  惠灵顿写字楼分市场租务情况(2015年6月-2016年6月)

  

  数据源:Colliers

  

  交易情况

  

  2015年-2016年录得的交易价格中,奥克兰的核心街区(即皇后街一带)的交易价格最高可达到5,506新西兰元/平方米,录得的净租金回报率(Yield)为6%-7%左右。

  

  其中有香港投资者收购了Core街区的Augusta House,收购价格为3000万新西兰元,每平米价格3,153元,回报率6.50%。摩根士丹利房产投资(Morgan Stanley Real Estate Investing)收购Core街区的34 Shortland St,收购价格4460万新西兰元,每平米价格5,506元。摩根史丹利房产投资还收购了另外两处奥克兰的写字楼资产。

  

  惠灵顿交易记录中,录得最高价格为每平米2,900元,由中国文化部收购的一处位于Te Aro街区的写字楼项目,收购价格4,350万新西兰元。

  

  开发计划

  

  预计未来3年左右,奥克兰地区将新增157,819平方米可出租写字楼面积,惠灵顿地区将新增92,595平方米可出租写字楼面积。基督城也有相当数量的新增写字楼供应。预计未来新西兰主要写字楼市场的供给将大大增加,需求端放缓,整体租金有下滑空间。

  

  未来奥克兰最大的写字楼项目为PwC Tower,位于Core街区,项目预计将提供39,000平方米的写字楼面积,预计2019年第三季度完工。

  

  惠灵顿未来最大的写字楼项目为Kiwi Property Group持有的位于Core街区的一处写字楼,预计来带24,500平方米写字楼,预计2016年第三季度完工。

  

  7.总结

  

  新西兰旅馆业未来供不应求,市场潜力巨大,唯目前可供收购机会不多

  

  持续繁荣的旅游业刺激了新西兰旅馆业的经济表现,主要城市各项表现均突破历史记录。由于供给有限,市场记录的交易数量有限,出售价格也水涨船高。预计在未来市场供需不平衡将越来越明显。因此,获得主要城市中心区位的酒店资产的成本将越来越高,获取的难度也将增加,但其未来收益也很可观。

  

  新西兰写字楼市场未来供给增加,租金有回调空间,核心地区核心资产仍然抢手

  

  面临未来市场将出现的大量供给和已经高水平的出租率,新西兰的写字楼市场未来可能面临出租率和租金的放缓或下滑。然而,由于可用资源有限,主要城市中心区位的核心资产仍是高价值的投资选择,投资可赚取稳定的现金流。风险承受能力更高的投资者可以尝试从乙级市场寻找有高投资回报的投资机会。

  

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