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看点,1季度上海写字楼市场

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2017-04-25  沈阳写字楼网

  

  据上海市统计局,2017年第一季度上海GDP同比增长6.8%。具体而言,第三产业同比增长7.5%。在这些稳固基本面的背景下,上海写字楼物业整体市场保持活跃,季内数个新项目交付、租赁市场保持活跃、以及若干整栋交易达成。尽管如此,核心区平均租金在业主的情绪有所削弱以及高质量写字楼空间增加之际而下调。

  

  预测一览表

  ▼

  

  需求

  租赁需求在经济强劲的背景下维持稳定,但仍被新增供应超越

  

  供应

  高力国际预计新增供应将达历史高峰,核心区总存量将在年末增长18%

  

  空置率

  核心区空置率将在未来两年徘徊在15%左右

  

  租金

  尽管需求保持强劲,高力国际预测未来两年平均租金年均降幅或可达4%

  

  ▼ 核心区甲级写字楼市场

  摩天大楼上海中心大厦交付

  上海核心区甲级写字楼市场共有两个新项目落成:浦东陆家嘴的上海中心大厦,以及浦西长宁的SOHO天山广场。按面积计算,此为2009年以来单季最大供应。



  

  需求稳固,空置率仍上升



  

  瞩目的租赁交易包括:

  3M在长宁的万都中心续租并扩租约2万平方米

  杭州银行在黄浦的外滩金融中心租赁约13,000平方米

  Vanguard在浦东陆家嘴的环球金融中心租赁约1,200平方米

  赫基国际集团从静安的恒隆广场搬迁至香港新业中心T1并租赁1,200平方米

  律所竞天公诚在徐汇的嘉华中心扩租并租赁约1,900平方米

  若干公司迁至黄浦的歌斐中心,包括百事公司(8,000平方米)、Deckers Brands(2,270平方米)、以及索诺瓦(1,200平方米)

  

  业主压力之下租金下调

  尽管需求增长,大量可供租赁的写字楼空间(包括正在预租的写字楼空间)为众多业主带来压力。为锁定并吸引租户,业主租金谈判空间渐长,抑或对涨租愈加审慎。此类削弱的情绪导致租金下调。



  

  一个持续活跃的投资市场

  上海写字楼投资市场保持活跃,据高力国际统计数据,2017年首个季度共有九项交易达成,其总值约合人民币161亿元。国内外投资者以及国内自用买家皆支撑了市场的活跃度。

  

  瞩目的交易包括:

  嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业以人民币53.3亿元(或人民币39,486元每平方米)从复星购得黄浦的外滩金融中心(含多业态的综合体)50%的股权

  Kland以人民币39.2亿元(或约人民币70,000元每平方米)从黑石购得静安的嘉地中心

  黑岩以人民币13.6亿元(或人民币42,906元每平方米)从沪港联合购得普陀的中港汇大厦

  星桥腾飞集团以估计总价人民币13.2亿元(或约人民币53,000元每平方米)从AEW购得黄浦的宝龙大厦

  江苏盐城投资集团以人民币11.3亿元(或人民币55,000元每平方米)从保利绿地购得杨浦的保利绿地广场B1座

  以及前海人寿以人民币9.2亿元(或人民币37,909元每平方米)从上海众合地产购入闵行的虹桥绿谷E座

  

  ▼ 次中心甲级写字楼市场

  新增供应史上最高



  

  上海次中心甲级写字楼物业市场第一季度新增供应为历史最高水平(按面积)。

  

  这些新项目为:虹口的金融街海伦中心、星荟中心、和上海白玉兰广场;闵行的虹桥新地中心T1和T2、虹桥万通中心、城开中心T1、以及丰树商业城B座。这些新项目共计54.8万平方米写字楼面积。

  

  空置率难免攀升



  

  次中心区域持续吸引租户,尤以邻近核心区及地铁站的区域为甚。

  

  瞩目的交易包括:大都会保险和谷歌在虹口的星荟中心分别租赁约3,500及2,400平方米;以及新力科技、途虎养车和泛亚景观设计分别在闵行的万科中心、城开中心及丰树商业城D座租赁约4,500、4,000及1,600平方米。

  

  业主以灵活的租约条款应对



  

  除却季内所有新项目,现有楼宇平均租金则环比下调0.5%,主要原因系众多业主针对新增供应涌入作出的应对。该变化亦可见于四个成熟子市场(花木、虹口、闸北及普陀),其现有项目租金均值亦显现下调,但新增供应仍推动成熟次中心平均租金环比增长0.4%至人民币6.7元每天每平方米。

  

  ▼  市场展望

  

  上海快速扩张的第三产业应持续支撑该市优质写字楼空间需求的增长,我们预计2017年新增供应将达高峰。此番新增供应(约110万平方米)已于第一季度开始入市,并将近乎肯定地超越本市核心区吸纳写字楼空间的能力。

  

  高力国际预测核心区平均空置率将在年内新增供应如期完工之际升至15%以上。此外,有鉴于未来的新增供应计划,我们预计空置率高企的状况将延续至2019年。相应地,尽管需求保持稳固,未来两年平均租金的年均降幅或可达4%。