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内地买家抄底香港写字楼,写字楼=包菜价?

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2017-05-14  沈阳写字楼网

 

香近来香港整幢写字楼成交日益活跃的趋势已经较为明显,中资机构,尤其是金融保险 、电子科技类企业,成为“积极分子”。那么当前的香港写字楼市场现状如何?2017年又有怎样的发展趋势呢?

香港写字楼市场现状

全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕31日发布的《全球顶级写字楼租用成本调查报告》指出,大中华区主导全球租用成本最贵写字楼市场,在全球十大最贵写字楼排名中占五席,香港的中环、北京的金融街、香港的西九龙、北京的CBD排名前四位,上海的浦东位列第八。


  在世邦魏理仕监测的121个市场中,2016年全球顶级写字楼租用成本同比增长2.3%。其中,欧洲、中东及非洲地区由于中心区顶级优质物业的稀缺,以及稳步攀升的就业率带来的办公室新增需求,租金出现3.7%的涨幅,美洲地区和亚太地区同样出现1.8%的涨幅。


  在全球十大最贵写字楼排名中,香港中环以2839美元/平方米/年的租金蝉联最贵写字楼榜首,香港西九龙以1753美元/平方米/年排名第三,其租金涨幅分别为9.1%和9.3%,领跑亚太区租金涨幅。香港甲级写字楼租赁市场升温,租金持续走高,主要缘于中心区顶级优质物业的稀缺,及受益于中国内地企业对外扩张的需求。


中环甲级写字楼租金同比升9.2% 内地金融机构扩张成最大增长动力

写字楼是今年香港商业地产市场中的“香饽饽”。“今年单笔成交金额超过1亿港元的投资物业成交中,写字楼占比达到74%,相比去年36%的成交比例增幅超过一倍,”仲量联行研究部主管马安表示,并指出作为流动性最强的投资物业,写字楼目前的租金回报在2.5%-3%左右。

  近一年以来,内地中资机构在香港写字楼市场异常活跃。2015年年底,恒大地产以125亿港元的天价购入全幢湾仔美国万通中心,尺价高达3.6万港元,创下当时最大额商厦买卖及尺价最高纪录。今年2月,光大控股斥资100亿港元,收购同样位于湾仔优质地段的甲级办公大楼“大新金融中心”,以总楼面面积约40万方尺计算,尺价达到2.5万港元。

  面对持续低息的市场环境,位于黄金地段的甲级写字楼尤其受到投资者的追捧。马安平向记者透露:“目前一般这类写字楼的平均尺价在3万港元左右,而内地投资者出价十分进取,愿意支付3.5万港元甚至4万港元,他们主要的收购目标是一些有海景、命名权的核心地段的整幢写字楼,但市场上这类物业出售的很少。”

  同时,他表示,这些财大气粗的投资者主要为内地金融机构,包括银行、保险公司等,“对于他们而言,收购这些写字楼主要作为长期的战略投资。”

  据数据显示,2016年香港整体写字楼的价格上涨4.2%,中环写字楼的价格升幅达到5.5%。

  以中环中心为例,目前长实持有的75%权益,涉及中环中心约122万方尺楼面,按作价约357亿港元计算,平均尺价约2.93万港元。据悉,目前长实持有的中环中心每月租金收入约7000万港元,租金回报率约2.8厘。

  根据仲量联行的统计数据,2016年前十一个月香港中环甲级写字楼租金同比飙升9.2%至111.9港元/每平方尺,已十分接近2008年金融危机前高峰水平的116港元。该区平均租金比非核心商业区超出3.3倍,目前核心商业区与非核心商业区的写字楼租金差距已扩大至五年新高。

  根据世邦魏理仕公布的香港甲级写字楼市场研究报告显示,在2013年3月至2016年3月的三年期间,香港甲级写字楼出租面积净增长410万平方尺,内地企业占其中的120万平方尺;同期,欧美公司的租用面积却减少了19.9万平方尺。 


2017年香港写字楼趋势预测


 

供应:非中心区供应持续加大,中区九龙租金水平将分化

供应侧来看,政府发展九龙成为新商业办公区的方向不动摇,供应由中心区转向非中心区的趋势愈发明显。写字楼落成量自2014年的低点后稳步上升,2016年预计全年落成量在20万平方米左右,其中九龙预计占比64%,上半年已完成超过一半。而中区供应从14年开始一直较为紧张,上半年的空置率更是处在1.6%的低位,供应缺口也成为中区写字楼租金仍保持上升势头的一个重要原因。九龙尽管一定程度上获益于本港企业将办公地点迁出中心区的需求,充足的供应仍驱动九龙的租金水平向下走,上半年九龙区整体租金水平下跌近4%。

  根据港府物业报告,2017年写字楼落成量将进一步提升,单单甲级写字楼预计落成超21万平方米,其中63%在观塘。若中区和九龙的需求趋势不变,预计下半年中区租金水平仍将缓步上涨,而九龙则大概率上进一步缩水,租金水平分化会更加明显。而2017年以后由于供应持续扩充,若经济态势仍未有明显向好,需求没有强劲上扬的势头,香港写字楼整体租金或将经历一个下降调整的周期。

需求:中心区向非中心区转移趋势依旧,港岛南或成未来热点商区

2016年上半年全球经济依然疲软,英国脱欧也使未来经济走势愈加不明朗,尽管香港本地失业率处在3.3%左右的低点,写字楼整体需求依然较为疲软。受制于中区持续攀升的租金单价以及内部削减开支的要求,部分中区传统租户不得不迁至九龙等地区,如英士律师行搬至港岛东。一些企业甚至启用自置物业,如恒生银行由企业广场五期搬至13年斥资29亿港元买下的旺角亚皆老街商厦,宏利人寿由宏利金融中心搬至自持的宏利大厦。

  受益于年内将开通的南港岛线可方便连接中环等核心商务区,港岛南成为上半年交投量提升较快的区域,一季度香叶道的一栋面积逾22万平方米的甲级写字楼刚投入市场,使待租率攀升至18%,而净吸纳量持续正向发展,未来或成为新的商业办公区。

  再看具体合约数据,16年1至6月买卖合约宗数整体相比15年上半年下降了近58%,交投疲弱,但趋势上由1、2月的低点缓步提升至二季度的70-100宗,5月份的92宗交易成为上半年的最高点,有回升的势头。目前有相关需求的港企大部分已经或即将完成由中心向非中心区转移的工程,预计未来短期内交易宗数将保持上升态势。

中心区写字楼:中资机构入驻势头不改

  在本地公司迁离中心区的同时,财大气粗的中资金融机构延续15年的趋势,成为中区写字楼需求的强劲来源。这些中资机构趁政策利好、港元升值的机会蜂拥而至,而为尽快在香港树立起品牌,他们多将选址定在寸土寸金的中区,例如中国兴业银行、东方资管等都选择在中区进行办公空间扩张。中资机构在中区租赁面积占比自15年开始持续上升,16年第二季度已超过六成。预计未来两三年内中资企业进军中区写字楼的气势不减,将继续保持中心区租赁的中坚地位。

2016-2021年写字楼行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告分析,2016年香港写字楼市场总体表现不错,香港整体写字楼的价格上涨4.2%,其中中环甲级写字楼租金同比升9.2%是推动租金上扬的坚实力量,然本地企业由租金高昂的中区转移至非中心区的趋势不改,但中资金融机构正进一步抢占供应稀缺的中区办公楼,中心区与非中心区租金水平分化或加剧。报告,深港通启动后将继续带动内地金融企业对中环写字楼的需求,由于该区写字楼目前的空置率仅约1.5%,报告预计中环将是2017年唯一会录得租金增长的商业区,升幅在5%以内。