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有温度的写字楼能在市场存活更久

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2017-05-26  沈阳写字楼网

 

  

  住宅限购之后商业地产迎来了购买力外溢的机会,写字楼成为了其中主要的承接者。面对日益激烈的市场竞争,写字楼产品逐渐呈现客群细分化趋势。那么成都的写字楼板块目前处于什么样的状态?具备怎样的特点?又是否值得投资呢?近日,《居周刊》记者对仲量联行成都商业地产部总监黄璐进行了独家专访,逐一解读来自市场的疑问与困惑。

  

 

仲量联行成都商业地产部总监

黄璐(Jennifer Huang)

  

  五年起步五年进击,高端写字楼板块助攻成都准一线地位

  

  从2007年商务办公概念开始兴起到2017年,成都迎来了商务办公时代的第一个十年。回顾成都写字楼市场发展历史,早期的 “写字楼”出现在市中心的一些商住楼里,楼层不高,也不好找;伴随着川信大厦、威斯顿联邦大厦以及力宝大厦的出现,慢慢走上了专业化道路,成都街头也开始出现了香港电影里“白领office lady”的影子;与此同时,以凯莱帝景为代表的电梯公寓“住转商”楼盘开始出现,虽不专业,但不少公司就是在这样的小区办公室里慢慢做大做强。2010年市中心仁恒置地广场交付,开启了成都高端办公辉煌时代的序幕。凭借优越的地理位置和高于市场平均水平的软硬件配置,仁恒置地广场每平方米租金迅速破百,入市不到一年半出租率达70%,2012年租金更达到了180-210元/平方米。

  

  如果说2007-2011年是成都写字楼市场的起步阶段,那么2012-2017年则是快速崛起的黄金时期。以航天科技大厦、来福士广场、百扬大厦、IFS国际金融中心、成都银泰中心等为代表的高端写字楼项目相继入市,成都开始从西南中心城市向国际化城市进发,步伐越来越稳、越来越大。

  

  一线城市供应吃紧,成都量大价优持续向好

  

  在被问及成都高端写字楼市场与一线城市相比,有怎样的特点时,黄璐分享了她的观察:目前上海和北京属于卖方市场,整体表现为求大于供,虽然接下来部分一线城市也会迎来写字楼供应井喷,但现阶段供求关系依然紧张。相反,成都的写字楼市场则在不断推出高品质产品以吸引客户。“对于成都的写字楼市场我们持续看好,虽然供应集中造成短期内空置率增高、租金较低,但一定程度上帮助企业降低了办公成本。当大企业在全国进行选址时,成都就获得了加分,比如去年亚马逊就曾在全国多个城市寻找适合的写字楼,经综合考量,成都最终以高性价比胜出。相信,未来还将有更多知名企业持续进驻。”

  

  投资有道方能决胜千里,有温度的写字楼能在市场存活更久

  

  随着成都住宅市场限购,写字楼成为了市场关注的焦点。对于投资者而言,选择什么样的产品更具投资价值?黄璐解答道:第一,看地段;第二,看品牌;第三,要有温度。地段和品牌是商业地产项目的黄金法则,理解起来不难,可什么叫做有温度的写字楼呢?

  

  现阶段市场上产品越来越多,硬件配置上的差距也越来越小,着眼当下,应把更多的关注点放在客户体验上,所谓“有温度”就是能够有效提升客户粘性的软性增值服务。以IFS成都国际金融中心为例,作为市场上活跃指数较高的写字楼,能吸引诸多知名企业入驻并非仅仅因其地段好、配置高,相比之下客户更愿意为其物业管理和品牌运营点赞。自入市以来,IFS策划和发起了多项市场营销活动,将品牌形象迅速植入人心。反观其他写字楼项目,依然停留在如何售卖逐利的阶段,忽略后期运营管理,久而久之就会逐渐丧失客户黏性,不但难以吸引新租户,原有客户也会逐渐流失。此外,还可能出现散户过多不易管理、租赁企业频繁更迭难以持续升值等问题,选择这样的写字楼进行投资,无疑是存在风险的。

  

  租房者选址有讲究,专业的事交给专业的人去做

  

  在租房者选址的话题上,黄璐也给出了更多建议。通常企业办公选址都会考虑以下几个关键词:地段、交通、租金,以为抓住这几点就能逮到“大鱼”。但实际上,不少企业在选址时较为盲目,入驻后才发现不适合。

  

  租房者选址并非简单地找一个办公场所,而是关系到长远经营发展的大事。目前成都写字楼市场呈多元化特点,乙级、甲级甚至超甲级产品一应俱全,这也是市场健康的标志。但选择多了,需要考量的因素也就更多,对此“专业的事最好交给专业的团队去做。”

  

  专业机构在帮助租户进行办公选址时有严谨的挑选流程,每一个流程下有相应的工具帮客户做匹配,甄选出最适合的“首选”项目以及“还不错”的备选项目。在现场考察之后会做专业的项目评分,而评分的维度则根据客户的需求不尽相同,如IT公司选址,通常不会选在市中心最核心的地段,而是考虑公共交通方便即可,因此企业办公选址要量体裁衣,根据不同性质和特点进行配对,才能做到各取所需和完美契合。此外,专业机构了解实时市场信息和谈判技能,在与业主谈判时,可以帮租户争取到更为优惠合理的租赁条件,让企业办公选址的难题变的事半功倍!