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天津写字楼能投资吗?

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2017-08-12  沈阳写字楼网

  

  最近,有一位认识多年的老大姐特意找到我,手上有些闲钱,想着投资两套写字楼,过来问问我的意见。为嘛不买住宅呢?被限了!也不想过户离婚整得那么麻烦,况且这个岁数、这个资产,离婚风险系数大了点。就想着钱不能放着,得把它变成东西,变成不动产。

  

  跟住宅相比,写字楼真是便宜的不像话。大姐看的这个项目在和平区,才2万出点头,旁边的住宅已经6万多,整是3倍。同样的地段,同样的钢筋水泥,写字楼的建安成本还高于住宅,写字楼怎么这么不受待见呢?

  

  其实,天津的商住倒挂也不是一天两天了。

  

  从2012-2017年,住宅基本都有3倍左右的涨幅。写字楼的价格在5年前跟住宅是持平的,从2012年到2016年,五年都没涨过,直到今年住宅被限购之后,写字楼价格才首次上涨,中心城区写字楼的均价刚刚突破2万。



  

  看样子,像我这位老大姐一样想法的人不在少数。

  

  今年写字楼的价格上涨完全是住宅的溢出效应造成的,因为影响写字楼价格最重要的两个参数——租金和空置率,都不具备上涨的理由。

  

  1、租金

  

  天津写字楼租金从2016年开始大幅下跌,而且目前还保持一个下跌的势头,天津中心城区甲级写字楼租金每平每天4块5左右,同比下降了4.6%。

  

  南京路租金4块钱以下的写字楼有很多,原来的地标国际大厦才3.5元左右,天津最高端的津塔写字楼官方价格在5.6-5.7元,但有大量的个人业主往外出租砸价,个别还有2块的。相比北京高端写字楼的20多块,天津仅仅是个零头,按照四舍五入,都是可以被舍掉的零头。



  

  2、空置率

  

  天津中心城区甲级写字楼目前的空置率是39.1%,比去年的40%下降了0.9%,直观的印象是空置率好转了,但需要了解数字背后的事实,因为2016年写字楼租金大幅下滑,两三块钱就能入驻甲级写字楼,有一大批公司从低端写字楼搬迁过来,造成了目前甲级写字楼空置率的下降。

  

  低端写字楼硬件环境都差,会越发艰难,租金只能再降,入驻的企业会更杂乱,好的企业会继续逃离。随着更多新写字楼的入市,原来老牌的写字楼硬件环境也都落伍了,也都会面临公司搬离的窘境,像国际大厦、金黄大厦、凯旋门等。(忠告:二手写字楼千万不能买,尤其是旧的)



  

  天津写字楼供应太大,大到了咋舌的地步!

  

  从2010年到现在,除了2013年,每年的供应量都远大于销量,累积了大批库存,目前全市甲级写字楼存量达到118.4万方,年均销量是26万方,就算从现在开始一平米都不建,要消化这些库存也需要4年半(住宅当前的去化周期是10个月),未来三年,天津还会有大量的写字楼入市,像117大厦、周大福这种摩天大厦都是未来的大块头,库存量仍会继续攀升。

  

  所以,写字楼市场是完全的买方市场,开发商都不愿意碰,拍地的时候,商业只能跟住宅肥瘦搭配着卖。



  

  外地的空置率水平参考:北京目前的空置率是8.6%,上海是13.9%,很多重点二线城市的水准是20%左右。跟天津处于同一水平线的有重庆、沈阳、成都。

  

  空置率和租金是反向关系,空置率居高不下意味着租金形势不容乐观。天津这么高的空置率,在空置率没有回到20%以下之前,租金形势很难发生质的改变,从天津的写字楼在建和规划情况来看,未来五年仍会是供大于求。

  

  买写字楼是长期投资,杠杆小、交易税费高、持有成本高、流动性差,炒房客很不喜欢,所以能决定价格上涨的唯一因素就是租金水平,租金上不去,价格也不可能上涨,2万5的天花板很难打破。

  

  买写字楼跟买住宅真是两个行业,后期不需要任何专业知识,闭着眼买的都赚钱了,赚多赚少而已。买写字楼你再闭着眼试试……千万不能把买住宅的成功经验往上套。